编者按：近年来，深圳坐稳中国工业第一大市后，新一轮产业升级也正在如火如荼进行中，布局“20+8”产业集群建设，以集群建设继续扛起深圳工业高质量发展大旗。

　　谋产业必先利其器，产业园区，作为产业发展的空间载体，自然是产业发展利器之首，为此，深圳结合区域产业基础，全市布局20大先进制造产业园区，紧随其后，深圳为破产业空间有限难点，深挖土地存量，向天要空间，启动72个“工业上楼”试点项目。

　　同时，与布局新建园区相对，深圳还有4000余个已有存量园区正助力深圳20+8产业集群建设。

　　在此高速发展的产业趋势下，新建园区、已有园区如何进化升级？南方财经策划空间进化论栏目，走进深圳产业园区，解密深圳产业园区的升级打怪之路。

　　2022年11月，为支持城市更新、产业升级，深圳打响先进制造业“空间保卫战”，推出“工业上楼”计划。该计划既要在规模上做到连续五年、每年建设2000万平方米厂房空间，又要求园区把厂房月租金压降至35元/每平方米，还要在生态上打造成“三生融合”型制造业园区。

　　对比深圳历年来的产业空间价格，厂房月租超过80元/平方米不在少数，部分区位较好的位置甚至赶超100元/平方米，就算是偏离市中心的地区月租也至少要在30元以上。

　　深圳这一波操作，自然也让质疑声也相伴而来。深圳为何要以月租35元/平方米的低成本租金布局产业空间？月租35元/平方米的空间能否支撑起深圳工业经济发展？月租35元/平方米的价格可否持续？

　　为拆解优质厂房月租35元/平方米的秘密，近日，南方财经记者走进深圳市宝安区工业上楼标杆项目—新桥东先进制造产业园（以下简称新桥东项目），专访深圳市宝安实业集团有限公司副总经理杨伟贤，与她算一算工业上楼这笔账，探究该价格下园区背后的商业运营模式。

　　2022年是深圳工业发展的里程碑之年，深圳首次实现成为全国规模以上工业总产值、全部工业增加值“双第一”城市，工业第一大市位置日渐稳固。

　　与日渐工业经济第一大市位置稳固相对，深圳也没有止步已有工业成绩，新一轮产业升级正在有条如火如荼进行中，深圳提出“20+8”产业集群建设，同时，布局20大先进制造业产业园，深圳工业经济进入快速路。

　　作为产业升级载体，产业空间自然也要预留充足，但是深圳产业空间却面临着地少且集约化程度低的难题。

　　2020年-2022年，深圳产业用地供应量分别约为203公顷、307公顷和468公顷，从数字上看，土地供给量增长迅速，但土地面积仅有不足两千平方公里的深圳，其产业用地面积仅为上海的40.2%，苏州的28.8%。同时，深圳现有产业空间的平均毛容积率1.4%，有68%的产业空间面积的毛容积率小于1.5%,且产业空间面积越大，毛容积率越低。

　　所以出于产业空间的现状，深圳选择向天借空间，提出“工业上楼”计划，并结合深圳市产业基础，打造72个平均容积率大于等于4.5%“工业上楼”试点项目。在年初，深圳更是提出今年6月底“工业上楼”项目全部开工的目标，打响了向天要空间的第一枪。

　　同时，深圳并未止步于空间建设助力产业升级，更是提出以月租35元/平方米的价格为深圳产业升级加码。

　　月租35元/平方米的租金对深圳究竟意味着什么？从深圳近年来的产业园区租金价格可见一斑。

　　2022年10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布了产业园区租赁参考价格，福田区、南山区、罗湖区的产业园区平均月租金均在60元/平方米以上。龙岗区、盐田区、宝安区、龙华区平均月租金也在40元/平方米左右，坪山区、光明区平均月租金也在30元/平方米左右。

　　对比深圳周边的粤港澳大湾区其他城市，如东莞、珠海的产业园区租金也普遍在月租20元/平方米左右。月租35元/平方米的价格同样具有吸引力。

　　将产业空间进化成低成本、高集约的新型产业空间能否支持深圳工业经济的野望？

　　从产业能级上看，以“20+8”产业集群中的半导体与集成电路产业为例，深圳提出在2025年，实现产业营收突破2500亿元的目标。

　　但是产业空间为深圳带来远不止提升产业能级那么简单，还是以与集成电路产业为例，深圳一旦实现与集成电路产业集群建设目标，将为全国60%的芯片市场补齐造芯产能。

　　众所周知，一直以来，湾区在芯片市场需求广阔，业内一直有“全球近60%的芯片市场在中国，中国近60%的芯片市场在珠三角”的说法，深圳更是进口芯片最多的城市，拥有一批应用芯片需求量大的企业，比如华为、腾讯、大疆、比亚迪等。

　　但是与巨大需求相对，深圳的造芯产能一直不足，在芯片制造领域，2021年3月，中芯国际才宣布将在深圳投资建厂，填补深圳造芯空白，据发布2023年第一季度报告，中芯深圳已进入量产。

　　与此同时，也利于深圳进一步提升的芯片设计优势，促使半导体与集成电路产业向前迈出更大的发展步伐。

　　华芯金通半导体智库创始人吴全曾以芯片产业涉及的作业活动与环节向记者解释：“芯片制造环节也有许多设计作业活动，制造环节的设计强调的是根据现有材料如何更好地发挥其效能并满足应用需求，所以制造环节及其能力的提升，才意味着设计能力，尤其产业链能力的实质性提升”。

　　设想虽好，但是摆在巨大的产业发展诱惑面前，深圳“20+8”产业能否上楼？

　　南山智造基地（红花岭）项目设计主创团队人员曾公开表示，“在项目前期的调研中发现，移动智能终端核心器件中约75%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产； 5G通信基础器件核心器件中83%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产；智能装备和医疗设备产业几乎所有环节都能进入标准工业上楼高层厂房生产”。

　　据了解，南山智造基地（红花岭）项目是深圳工业上楼72个试点项目之一，且是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”示范项目，目前项目6号楼已经顺利封顶。

　　不过，需要注意的是，产业承租能力需要将月租设定在月租35元/平方米。内部人士向记者提供的数据显示，在工业用地中，以医药制造、专用设备制造等第二产业用地的承租要分布在40元以下，而第三产行业中信息传输、软件和信息技术服务等承租能力较强，主要在40-100元之间。

　　以此计算，月租35元/平方米的价格对芯片、医药、新能源、设备制造、软件服务等产业都有充足的价格优势。

　　不过，月租35元/平方米如何落地一直备受外界关注，企业关心的是月租35元/平方米的价格可否持续？园区之间讨论最多的则是，月租35元/平方米的价格是否还有盈利空间？

　　作为宝安区政府与市属国企深投控联手打造的深圳第一大工业上楼试点园区，新桥东项目瞄准500 亿元投资、500 万平方米优质产业空间、500 亿元GDP“3个 500”目标，聚焦工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大产业集群，着力将新桥东先进制造产业园打造为全球标杆产业园，给出以多元资金获取方式完成项目自身项目运营造血，达成月租金35元/平方米的目标。

　　首先，在资金成本最大的初期阶段，新桥东已经得到了“保障”。新桥东项目在部分自有资金投入的基础上，已经获得国家开发银行深圳分行开具的超四百亿元单笔授信，保证了项目前期建设需要的资本运营。

　　据了解，超400亿元的单笔授信是国家开发深圳分行开具的最大单笔授信。400亿元不但能保证整体工程建设的顺利进行，也给园区的自有资金“松了绑”，让资金回笼和快速盈利变得不再“迫切”，给产业培育留足了时间。

　　租金之外，新桥东项目属于城市更新项目，自身涵盖商业、住宅等多种产品，通过滚动开发模式，补充资金缺口。

　　某位业内人士向记者表示，“在工业上楼项目中，可以有30%左右的住宅建筑面积作为产业发展配套，这部分住宅可通过售卖的方式为园区发展作为资金补充”。

　　此外，新桥东项目还在探索学习从“房东”变为“股东”，学习上海张江高科技园区的“园区做VC”的模式，让园区经营方从企业对立面的“房东”，变成与企业同一战壕的“股东”，以投资促园区企业发展、用分红等股权收益带来持久回报。

　　“借助深投控旗下金融机构的力量，学习技园区此前跑通的‘园区做VC’的模式，这有助于我们在商业上完成”自主造血“的闭环。同时也能通过市场化力量，长期维持月租金35元/平方米”，深圳市宝安实业集团有限公司副总经理杨伟贤对记者说。

　　据了解，上海技园区成立的张江科投已投项目市场表现突出，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等均在科创板上市。这都给包括新桥东项目在内的全国各地产业园区带来了新的“经营思路”。

　　可以预见，如果新桥东项目确能在滚动开发、股权投资上做足文章，那么月租金35元/平方米的“价格优势”有望可以落到实处并长久保持。

　　南方财经：据我们了解，深圳一般产业园区是不敢把月租金设在月35元/平方米，而工业上楼项目不仅在技术上比一般园区更消耗资金，还做到了比一般园区价格更低，这是如何做到不亏本的？

　　杨伟贤：新桥东项目是宝安区政府与市属国企深投控联手打造的深圳第一大工业上楼试点园区，深投控，占比51%；深圳市宝安区国资委，占比49%。双方瞄准500 亿元投资、500 万平方米优质产业空间、500 亿元 GDP“3个 500”目标，聚焦、激光与增材制造、精密仪器设备、智能四大产业集群，着力将新桥东先进制造产业园打造为全球标杆产业园。目前由深圳市宝安实业集团有限公司（以下简称“深宝实”）建设和运营，同时为项目投入部分自有资金。

　　值得一提的是，根据《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》，在工业上楼项目上，内部收益率原则是≤4.5%。因此，新桥东项目本身就不是以盈利为主要目的建设园区。

　　同时，在项目运行期间，我们有3种方式补充资金来源：其一，成功获得国家开发深圳分行超四百亿元的最大单笔授信；其二，新桥东项目属于城市更新项目，自身涵盖商业、住宅等多种产品，通过滚动开发模式，补充资金缺口；其三，借助深投控旗下金融机构的力量，学习张江高科技园区此前跑通的“园区做VC”的模式，这有助于我们在商业上完成“自主造血”的闭环。同时也能通过市场化力量，长期维持月租金35元/平方米。

　　南方财经：据了解，深圳从全市层面布局72个工业上楼项目，新桥东项目作为之一，那与其他项目的区别是什么？杨伟贤：我们多次去全至科技创新园区（早期建设的工业上楼标杆项目）、大族激光产业园等现场考察学习。

　　与早期工业上楼偏向研发端“上楼”不同，新桥东更加聚焦于生产端的“上楼”。这个虽然看似只是用途略有不同，但是在建造技艺上所需的改变却是巨大的。

　　例如，对于研发“上楼”而言，在电梯承重方面，不需要做过多的改良设计。但是对于生产“上楼”则需要在电梯上进行重新设计。尤其是为了符合新桥东在和智能这两个产业上的定位，我们把电梯最大承重做到了5吨，而一般业界是3吨。同时，为提高电梯运营效率，在货梯上，新桥东的配置远高于通常1.2万-2万平方米厂房面积配1部货梯的一般标准，每栋还另外配置了5部货梯，实现客货分流。

　　在相关配套问题上，我们也在探索更好的解决方法。比如，以往园区在空调和排气运行的过程中，会产生大量的噪声。此前这一直被认为是一个难以两全的问题，但在我们采取将供冷和压缩气体环节集中放在地下室的措施，可以最大程度减少噪声对企业的干扰。

　　值得一提的是，为了能上楼，上好楼，新桥东项目也做了智慧物流探索，通过模拟仿真优化装卸车位和电梯等基础设施资源配置，创建配备智慧物流平台、多首层等新模式，充分利用物联网、人工智能等技术，实现全面感知、智能调度，达到预约、监测、管理和实时调度有机协同，形成智能化物流运营管理系统，达成整个物流体系流程最短、时间最短、效率最高的目标，兑现顶楼和底楼基本相同的物流效率。

　　新桥东项目从建设产业生态目标出发，做了全方位的配套建设，包括人才房、商务综合中心、国际星级酒店、学校等。同时，项目通山达水，毗邻两大森林公园，周边环绕四个水库。这样的一半山水一半城的环境，将有助于为深圳留住更多高科技人才。