空间形态新、经济密度高、产学研结合紧密，凭借这些特点，“工业上楼”成为城市破解产业空间短缺难题的重要利器。在深圳，多个“工业上楼”项目建设正加速推进，旨在打造国际一流标杆产业空间。对此，记者专访了仲量联行资深董事、华南区战略顾问部负责人翟琳璟，分析深圳“工业上楼”的价值所在。

　　2019年，《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》出台，这是国内首个“工业上楼”的规划建筑规范；2022年，深圳“工业上楼”计划正式推出，将连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，打造新一代生产生活生态融合型制造业园区。

　　统计显示，目前深圳“工业上楼”项目共72个，其中新桥东先进制造产业园将为工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大主导产业提供优质空间；龙岗区宝龙生物药创新发展先导区首批30万平方米高品质产业空间预计明年投入运营；宝龙专精特新产业园首期工程主体结构已封顶。

　　“与规模相比，‘工业上楼’的核心价值同样值得关注。”翟琳璟表示，它极大激发了开发商打造工业物业的积极性，使开发商除关注城市的核心区域之外，也将目光转向城市次核心。对制造业企业而言，“工业上楼”能长期保障企业生产经营成本，对企业增强经营信心带来利好。而创新研发、企业生产、员工生活等元素高度集成化，也有利于高端制造业向城市回归。

　　位于南山区的南山智造·红花岭基地，是深圳最受关注的“工业上楼”示范项目之一。园区主要载体为生产型厂房，同时提供研发空间、居住配套、商业配套以及各类公共配套，打造功能复合的先进制造园区。

　　值得关注的是，该项目采用了盘道和多首层设计，以“折叠空间、多维产城”为理念，通过环形坡道+高架道路（盘道）模式，实现多首层厂房，最大化满足生产需求和入驻企业的低楼层意愿，可高效解决“重型设备不易上楼”“高层厂房货运效率低”等核心问题。

　　翟琳璟认为，这折射出“工业上楼”的一个趋势，即项目未来将更加细分。“经过一段时间探索，如今不少‘工业上楼’项目开始针对不同类型和需求的企业而打造，例如物流运输量大的、仓储需求高的、有保密需求的等等，这意味着未来将有更多更具特色的项目出现。”

　　他指出，随着“工业上楼”开始受到关注，一些企业或将从“拿地思维”向“长租思维”转变。这是由于企业如果选择进入“工业上楼”项目，就不用在前期进行较重的资产投入，持续经营成本的预期将更加稳定。

　　仲量联行观测显示，目前深圳有意愿进驻“工业上楼”项目的企业主要有高端装备制造类、生物医药类、互联网软件类企业等，这与深圳的主导优势产业相一致。

　　那么，深圳在“工业上楼”项目的空间规划是否足以承担产业转型的需求？翟琳璟认为，目前供应和需求是基本匹配的。“一是现在深圳主打的‘20+8’产业集群大部分都需要‘工业上楼’的空间去承载和容纳，二是政府对于未来产业的支持力在持续加大，深圳的产业空间并非制约城市产业发展的因素。”

　　他建议，未来深圳支持“工业上楼”的政策可更加细化，在功能、业态、融资等方面进行更多尝试，也可针对不同产业门类开发主题性的特色园区，形成产业链聚集，此外则是要加强“工业上楼”配套打造和招商服务，逐步丰富园区功能。“深圳先行先试，加上民营企业众多，营商环境优良，在推动打造‘工业上楼’上非常具有想象空间。”