位于上海西南门户的松江洞泾镇，区域版图形似大象。2020年至2021年期间，洞泾镇连续两年财政总收入破25亿元，增速和体量都位居松江前列。

　　除了亮眼的经济指标，轨交12号线也将延伸至洞泾镇内，使这里成为上海少有的双轨交小镇，再加上名校及一批优质医疗资源落地——一个上海产业重镇正在崛起。资本蜂拥而至，不少人希望搭上发展快车，炒高地价赚一波“快钱”。

　　但镇党政班子头脑清醒。3年前，洞泾镇有关负责人就直言，洞泾镇财政收入中，房地产业税收贡献超六成，实体经济发展并不稳固，“要坚持将产业发展要素成本控制住，在优化创新创业生态上下功夫，探索一线城市镇域经济转型发展之路”。

　　近年来，洞泾镇推出一揽子破除低效用地、聚焦新质生产力打造、提升产城融合水平的创新举措。在2023年洞泾镇税收结构中，制造业占65%，商销和服务业占22%，房地产业税收逐步被实体制造业和现代服务业取代。财税结构得到优化，洞泾镇渐渐有了“大象起舞”的美誉。

　　与环沪周边苏浙县市相比，洞泾镇的发展优势并不突出——在土地空间资源有限的情况下，制造业地价成本较高，但亩均产值不高。

　　“整个园区有18幢商务楼，但建成十几年来，几乎处于无产出、无税收状态。”2019年底，记者曾来到洞泾镇“佘山会”园区，基层干部颇为惋惜地告诉记者，园区虽挂着“文创园”的名头，但企业多以微商、教育培训、小型代加工为主，产业能级较低。园区土地拥有者也很无奈：资源有限，招不到优质企业，租金也上不去。

　　这并不是个例。地租经济影响下，洞泾镇很多产业园区都由自用生产厂区改造而成，企业经营者不知不觉间变为园区管理者。这类产业园区往往缺乏统筹规划意识，业态分布不科学、规模以上企业较少。此外，部分园区产权人图省事，直接将厂房转租，由“二房东”对园区进行招商管理，导致重租金不重管理的短视现象。

　　据统计，全镇95个产业园区中，年亩产税收超过30万元的园区仅有15个，有46个园区亩产税收不足10万元。事实上，布局散、规模小、产出低，是沪郊镇一级产业园区的共性问题。

　　与土地资源腾挪余地更大、能另起炉灶的环沪周边县市相比，洞泾等沪郊镇只能探索以存量更新为主的新路。然而，工业用地回购成本高，增大了推动存量更新的难度。如何破解难题？

　　洞泾镇首先选择将沪松公路以东、莘砖公路以北，这片形似大象耳朵的地块作为破除园区低效产业的首发地。在方式上，洞泾镇在工业用地属性不变的基础上，采用“存量嫁接”方式，即镇政府在传统园区和第三方园区招商运营平台间扮演“红娘”角色，为产业能级低、转型意愿强的园区和一批专业负责园区招商运营的平台公司配对。

　　“佘山会”园区是其中之一。新的平台公司引入后，“佘山会”被改名为“洞泾镇人工智能产业园”，后又更名为“活水协同创新园”。近日，记者再次探访该园区发现，园区内部硬件从过去的破旧杂乱变得整洁且富有现代工业风格，咖啡馆、餐饮店、人才公寓等配套设施一应俱全。

　　园区负责人告诉记者，虽然园区目前产值与签约时定下的百亿元目标尚有距离，但近年一直在加大资金投入，积极改造升级老厂房，随着企业入驻率越来越高，园区对未来抱有信心。

　　今年，活水协同创新园还与中北大学签约开展战略合作，设立院士（专家）工作站、重点实验室、技术研究中心，推进产学研用融合发展。

　　“在帮助园区转型升级中，我们围绕产业发展链条，找出缺项、拉出清单，按照‘缺什么补什么’的原则，选准目标企业，编制招商地图，组建招商专班，着力在引进产业链关键环节、核心企业和上下游配套企业上实现突破。”洞泾镇有关负责人表示，既要做“减法”，压减过剩产能、淘汰落后产能；又要做“加法”，通过招商引资，用优质增量填补压减存量。

　　除了市场化手段，地方政府积极作为发挥“有形之手”力量，做精做细做深产业园区二次开发这篇大文章。

　　从2021年11月至今，洞泾镇专门成立园区低效用地排查工作组，对23个亩均产值低于30万元的园区进行大调研大走访。目前，工作组已采集园区各类企业数据682户，将绘制含有厂房细节的园区地图全部“上云”，统查面积超75万平方米。

　　在调研中，工作组发现园区产出不高的共性症结：为了短期经济利益，稀缺优质的厂房零碎出租给一些物流仓储类企业，如同将上好的大衣料子剪碎成手帕。哪怕好的企业有入驻意向，也没有连片空间承载。

　　调研中发掘到立普园区、钢达园区、多仕玛园区内的“火车头式”厂房资源，多被仓储物流企业占据，工作组协同园区通过转移引导等方式将物流、仓储企业转移到专业物流园。化零为整清腾出的2.6万余平方米高品质厂房，吸引到畅亨智造技术等优质企业，园区租金收入也未受影响。据统计，工作组瞄准产业园区高品质厂房碎片化、低质化的问题，总共腾挪出优质厂房面积超过20万平方米。

　　走近企业，企业发展中面临的问题立刻变得具体起来。工作组在协调一家企业进园区过程中，企业提出诉求：“如果入驻园区，119报警几分钟能到？”企业问题简单直接，工作组也当场联系园区和消防部门，并给出承诺，让企业安心。工作组在调研中还发现，部分园区在转供电过程中普遍存在违规加价。洞泾镇基层干部吴涵清说，针对违规已进行专项整治，督促相关园区主体清退多收取的电费，降低入驻企业用电成本。

　　在调研中，工作组发现一些园区因重大工程施工导致动迁后，对园区内企业搬迁及后续发展问题就不再像之前那么上心。洞泾镇镇长李子说，这成了工作组的新课题，“往往政府简简单单搭一把手，就能帮上企业大忙”。

　　浓辉化工是专业销售植保产品的出口型企业，主要从事除草剂、杀菌剂、杀虫剂及公共卫生用药的贸易业务。由于企业不属于高精尖行业，多年来“存在感”不强。此次浓辉化工所在园区整体动迁，镇里工作组在上门帮助企业寻找新的经营场所过程中，获悉企业是上市公司永太科技的全资子公司，正准备借助母公司在锂、镍等矿产资源方面优势，布局锂电池电解液和氢能新赛道。

　　浓辉化工总经理宋永平说，工作组上门后，通过G60科创云廊产业联盟和研发平台，为公司对接华东理工等高校推动产学研成果落地，还让公司免费使用了一系列精密仪器。

　　基于洞泾镇未来发展前景和营商环境，浓辉化工将投资2.5亿元在这里布局集研发、销售于一体的总部，打造产业技术基础服务平台。工作组的一次上门服务，不经意间就帮洞泾镇留下一个大项目。

　　有了轨交9号线号线西延伸线及沪松快速路的加持，洞泾镇的区位优势将进一步凸显，为产业转型升级带来前所未有的机遇。

　　沪松公路与莘砖公路交会处的砖桥贸易城，曾以小商品与活禽交易而闻名，自2017年“五违四必”综合整治被拆除之后，这片千亩土地一直蓄势待发。“未来，我们计划将砖桥贸易城打造成产业基地的核心板块，与G60科创云廊遥遥相望。”洞泾镇相关负责人说，正在规划布局占地面积1平方公里的砖桥贸易城区块，包含了商业商务科创功能以及区级图书馆科技馆等公共服务设施。

　　副镇长金文廑表示，洞泾镇的产业发展定位既引导传统制造业企业积极走上数字化转型道路，同时也在不断引入具备提供数字化解决方案的优质企业，为新质生产力打造和新型工业化建设注入源源动能。

　　电竞直播、文创产品直播……在洞泾镇5808直播产业园，一批活力四射的网络主播正在镜头前展示才艺。前方是直播电商吆喝卖货，后方是制造业企业将商品发到千家万户。

　　曾经低产出的物流仓储园，如今转型为松江区首个以直播等线上经济为主的产业园区。5808直播产业园负责人蔡建勇告诉记者，由于背靠松江大学城，再加上政府支持，5808直播产业园在开业后短短数月内就受到不少MCN（多频道网络）机构青睐。目前，已有2000多名电竞主播驻扎园区，成为上海最大的电竞直播基地。蔡建勇说，最初改造的老厂房已不够用，正增资改造新空间。园区的税收贡献相比之前已实现翻倍。

　　近年来，洞泾镇还搭建“洞泾数智园区服务平台”，借助大数据、云计算等技术手段，深挖企业与产业、企业与企业等信息，提升处理信息数据的集中性和整合化，实现精准赋能。智能制造企业君屹工业就是一家享受到数字平台赋能的企业。企业在洞泾镇建立了多个专业研发测试中心，通过数字化赋能，加速打通产业链的横向联系和纵向环节。2023年，企业年产值预计超7亿元，已被评为国家级专精特新“小巨人”企业。

　　李子告诉记者，2020年洞泾镇“小巨人”企业仅有1家、企业20家，到2023年洞泾镇“小巨人”企业达到4家、企业78家。得益于“腰部企业”和“新势力”源源不断的支撑，洞泾镇才能继续保持“大象起舞”的姿态。